• Tom Araya

    Bostad och bostadspolitik - Hur kommer det sig...?

    1. Hur kommer det sig att det byggs så få bostäder?

    2. Hur kommer det sig att det mesta som byggs blir så dyrt att köpa/hyra, när det uppenbarligen inte behöver vara så?

    3.Hur kommer det sig att en fin 3:a i etage med stor uteplats på översta våningen, ca 5 år gammal, ca 15 minuters gångavstånd från Centralstationen i Göteborg kostar strax under 11 000 i månaden och en dåligt underhållen 3:a i ett sunkigt område från 70-talet, i en kommun utanför Stockholms stad (ca 20 min med kollektivtrafik) kostar strax under 8 000 per månad?
    Detta talar mot all logik.

    4.Hur kommer det sig att hyresvärdar kan tillåtas underhålla sina fastigheter så illa?

    5.Hur kommer det sig att hyresvärdar kan undlåta sig att underhålla till den grad att hyresgästen till slut ledsnar och går med på att byta ut det trasiga till nytt, som man kallar standardhöjning och höjer hyran för?

    6.Vad hände med standardunderhållet för hyreslägenheter som ingick i hyran?

    Svara gärna på detta, ni som är i branschen eller jobbar med bostadsfrågor.

    Kom gärna med dina frågor i ämnet.

    Sprid gärna tråden bland de i din kommun eller stad som jobbar med bostäder/bostadsfrågor samt till våra politiker.

  • Svar på tråden Bostad och bostadspolitik - Hur kommer det sig...?
  • Tom Araya
    KillBill skrev 2016-12-15 15:55:11 följande:

    Det är inte ovanligt att kommuner köper bostäder för att kunna erbjuda tak över huvudet för människor som inte får hyra lägenhet (exempelvis barnfamiljer med betalningsanmärkning) eller för att lösa ett akut behov av bostad (en misshandlad kvinna som flyr från sin man). Malmö har sedan 2003 (13 år)  köpt in ett par hundra lägenheter varav många har erbjudits unga människor som saknat bostad. Det här med att köpa bostad är alltså inget nytt fenomen och är inte bara kopplat till behovet att skapa bostad åt nyanlända. 


    Samtidigt får man inte själv äga sitt boende som lösning på bostadsbehovet om man vid något tillfälle hamnar i en sitation där man behöver söka ekonomisk hjälp, då ser kommunen att man hellre blir utan bostad.
  • MEE83
    Tom Araya skrev 2016-12-15 15:58:58 följande:
    Du menar att stora byggbolag bara har kontor, adminstration och anställda bosatta i Stockholm tillfälligt för ett enstaka byggprojekt i Stockholm? Jag är rätt säker på att så inte är fallet annat än för arbetsledingen på plats, för vilka man ställer upp baracker. Antingen har man detta i de större städerna permanent eller så har man det inte alls i flera städer utan bara i en stad, oavsett var man bygger, alltså inte en kostnad som följer byggprojektets plats.
    Nej, tvärtom, om kostnaderna för t ex personell(boende i regionen) är högre, så måste kostnaden räknas hem på något sätt, och den som får betala det högre priset är slutkunden, för annars skulle marginalerna på projekt i t ex Stockholm vara sämre än de i Malmö.

    Sådant här går igen på allt, kontorshyran i det området jag jobbar i(inne i stan, eller CBD), är ca 5500-6000 per m2. motsvarigheten i GBG är ca 3000 per m2, i Malmö 2500 per m2. Vakansgraderna för dessa områden är 8,2% i Malmö, 2,7% i GBG och 3,8% i Stockholm. Direktavkastningkraven är snarlika runt 4,25-4,5%.

    Högre kostnader vid t ex transaktioner=högre hyror, detta för att inte direktavkastningkraven skall bli helt värdelösa(dvs en värdelös investering). Efterfrågan kontra utbudet påverkar naturligtvis, men det är framförallt kraven på rimlig avkastning som sätter priset.

    Hade det varit efterfrågan/utbudet som hade varit det absolut mest avgörande så hade rimligen hyrorna i GBG varit högre, då efterfrågan där är helt sjuk just nu, samtidigt som supply side inte riktigt har hunnit med.

  • Tom Araya
    MEE83 skrev 2016-12-15 17:00:51 följande:
    Nej, tvärtom, om kostnaderna för t ex personell(boende i regionen) är högre, så måste kostnaden räknas hem på något sätt, och den som får betala det högre priset är slutkunden, för annars skulle marginalerna på projekt i t ex Stockholm vara sämre än de i Malmö.

    Sådant här går igen på allt, kontorshyran i det området jag jobbar i(inne i stan, eller CBD), är ca 5500-6000 per m2. motsvarigheten i GBG är ca 3000 per m2, i Malmö 2500 per m2. Vakansgraderna för dessa områden är 8,2% i Malmö, 2,7% i GBG och 3,8% i Stockholm. Direktavkastningkraven är snarlika runt 4,25-4,5%.

    Högre kostnader vid t ex transaktioner=högre hyror, detta för att inte direktavkastningkraven skall bli helt värdelösa(dvs en värdelös investering). Efterfrågan kontra utbudet påverkar naturligtvis, men det är framförallt kraven på rimlig avkastning som sätter priset.

    Hade det varit efterfrågan/utbudet som hade varit det absolut mest avgörande så hade rimligen hyrorna i GBG varit högre, då efterfrågan där är helt sjuk just nu, samtidigt som supply side inte riktigt har hunnit med.
    Du missar min poäng. Det är ju kostnadsskillnaden specifikt för att bygga i Stockholm som är intressant. Om ett byggbolag har ett kontor i Stockholm oavsett var de bygger så är ju inte Stockholms kontorshyror en merkostnad i det enskilda byggprojektet.
  • Flash Gordon
    Tom Araya skrev 2016-12-15 00:00:25 följande:
    Spelar det någon roll? Om breaking point för marknadshyror att börja sjunka ligger på 100 000 nybyggda bostäder så kommer marknaden inte att vilja gå över det, hellre då lägga sig på 90 000, även om samhället behöver 150 000 eller 200 000 nya bostäder. Vi kommer alltid att ligga på ett underskott om marknaden får styra själv.

    Vad händer om den privata marknaden utefter ovanstående exempel bygger 100 000 bostäder och allmännyttiga bolag bygger 50 000-150 000 bostäder till? Skulle den privata fastighetsmarknaden ens vara intresserade av att finansiera de 100 000 bostäderna om de på förhand vet att det kommer att byggas fler?

    Vi måste ta tillbaka tankesättet där man bygger bostäder för samhällets behov.

    Fel! Om fri hyressättning råder kan man alltid ta ut full marknadshyra.

    En marknadshyra är aldrig fast utan ligger där tillräckligt många är beredda att betala nivån i förhållande till läge, standard, storlek och inte minst tillgången.

    Så det är bara snittlönetagare som lägst och av minst två per hushåll som ska ha råd med en bostad? Vad gör vi av resten?

    Eller så vaknar man upp och lever i verkligheten som den ser ut, där det finns de som tjänar under snittlön och inte lever i tvåsamhet.

    En annan sak du kan fundera över... Om en marknadshyra för en nybyggd tvåa i Stockholm hamnar på 15 000 i månaden, var hamnar då hyran på om huset istället byggs i Malmös eller Göteborgs förorter, eller i en mindre stad, kanske i Norrland? Vilka konsekvenser kan det få för marknadens val av regioner för sitt byggande?




    - Och idag ligger vi på (säg) 50000. Alltså finns möjlighet till fler bostäder innan vi når "breaking point". Om man får ta ut fri hyra för dem. Vilket man inte får.

    - Ingen har sagt att marknadshyran är statisk. Jag skrev att den i praktiken nästan existerar på en svart andra- och tredjehandsmarknad.

    - De som tjänar mindre får naturligtvis ta en mindre och billigare lägenhet. Men fakum kvarstår. En lägenhet för 15000 i månaden är fullt görbart för en normal svensk familj. Och tjänar familjen 25000 netto så kan de ta en lägenhet för en 9000. Och så vidare.

    Men folk är snåla och vill inte betala vad det kostar att bo om det samtidigt går ut över semesterresan. Istället ropar man efter "billigare lägenheter" som inte kommer att komma med mindre än att vi subventionerar dem med skattemedel.

    Här kommer det att värka fram ett nytt synsätt, under smärta. Så småningom kommer folk att behöva vänja sig vid att betala avsevärt mer för boendet än idag.


  • Tom Araya
    Flash Gordon skrev 2016-12-17 10:21:11 följande:
    - Och idag ligger vi på (säg) 50000. Alltså finns möjlighet till fler bostäder innan vi når "breaking point". Om man får ta ut fri hyra för dem. Vilket man inte får.
    Du undviker mina frågor (understruket nedan).
    Tom Araya skrev 2016-12-15 00:00:25 följande:
    Spelar det någon roll? Om breaking point för marknadshyror att börja sjunka ligger på 100 000 nybyggda bostäder så kommer marknaden inte att vilja gå över det, hellre då lägga sig på 90 000, även om samhället behöver 150 000 eller 200 000 nya bostäder. Vi kommer alltid att ligga på ett underskott om marknaden får styra själv.

    Vad händer om den privata marknaden utefter ovanstående exempel bygger 100 000 bostäder och allmännyttiga bolag bygger 50 000-150 000 bostäder till? Skulle den privata fastighetsmarknaden ens vara intresserade av att finansiera de 100 000 bostäderna om de på förhand vet att det kommer att byggas fler?
    Flash Gordon skrev 2016-12-17 10:21:11 följande:
    - Ingen har sagt att marknadshyran är statisk. Jag skrev att den i praktiken nästan existerar på en svart andra- och tredjehandsmarknad.
    Ja och hur har den påverkats av tillgången på bostäder?
    Flash Gordon skrev 2016-12-17 10:21:11 följande:
    - De som tjänar mindre får naturligtvis ta en mindre och billigare lägenhet. Men fakum kvarstår. En lägenhet för 15000 i månaden är fullt görbart för en normal svensk familj. Och tjänar familjen 25000 netto så kan de ta en lägenhet för en 9000. Och så vidare.
    Storlesbehovet utgörs främst av familjens storlek och inte inkomst. Folk måste ju ha råd att bo själv också, med barn, den ena inkomsttagaren pluggar, är arbetslös eller föräldraledig.

    Vad är "billigare" lägenhet, en liten lägenhet i gamla hus i mindre attraktiva förorter?
    Positiv segregation?
    Hur kommer städer/orter utvecklas på längre sikt utefter ett system med marknadshyror? Kommer det att byggas alls i/runt en stad som Södertälje? Vem kan motivera sig att betala 15 000 för en tvåa eller upp till 20 000 för en fyra i Södertälje?
    Var kommer skolorna, arbetsplatserna och köpcentren att finnas?
    Flash Gordon skrev 2016-12-17 10:21:11 följande:
    Men folk är snåla och vill inte betala vad det kostar att bo om det samtidigt går ut över semesterresan. Istället ropar man efter "billigare lägenheter" som inte kommer att komma med mindre än att vi subventionerar dem med skattemedel.
    Det handlar inte om att snåla utan om den sammantagna bilden av inkomst, skatter och kostnader.
    Vi har redan hög bostadskostnad internationellt sett.
    Vi har en av världens största skattetryck.
    Vad blir det över för var och en att leva på? Naturligtvis mindre för den med lägre inkomst.
    Jag ser inget utrymme för att betala mer för boende, om inte inkomsterna ökar.
    Flash Gordon skrev 2016-12-17 10:21:11 följande:
    Här kommer det att värka fram ett nytt synsätt, under smärta. Så småningom kommer folk att behöva vänja sig vid att betala avsevärt mer för boendet än idag.
    Varför, för att du tycker det?

    Om marknadshyror råder och konkurrensen fungerar så kommer hyran att följa efterfrågan, inte vad du tycker att det ska kosta.





  • Flash Gordon

    Den privata marknaden kommer atlltid att sträva efter balans, elel rjust strax innan balans. Den önskar inget överskott. så behövs det 150000 lägenheter till kommer marknaden att fylla det tomrummet. Om de får ta ut de hyror de vill. "Breaking Point" komer inte att ligga på 100000 om det i själva verket behövs 250000.

    Istället för att ha tredjehandshyror på femsiffrigt för en tvåa/trea i Stockholm som bara gynnar kriminella och svarthandel bör man göra samma summor officiella. Den dag det finsn ett lägenhetsöverskott kommer dessa ev tredejhandshyror att sjunka.

    Folks behov av yta kommer att vara mer sekundärt i framtiden. Träng ihop dig eller betala mer för bostaden. Många kommer att få bo trängre. Vi ser det redan idag i främst förorterna kring Stockholm och Göteborg. Eller så får man flytta dit det är billigare.

    Och det kommer givetvis att finnas efterfrågan i Södertälje. Det är trots allt en del av Sveriges största arbetsmarknad.

    Och inget av detta är för att jag vill att det ska vara så utan för att verkligheten är på väg diåt. Det finns ingen som helst vilja från någon i ansvarig position att på allvar hantera den bostadsbrist vi haft och som eskalerar.

    Det kommer alltså att tvingas fram förändringar. Precis på samma sätt som just skett (lite grand i alla falll) med invandringspoiltiken.

  • KillBill
    Flash Gordon skrev 2016-12-18 13:28:37 följande:

    Den privata marknaden kommer atlltid att sträva efter balans, elel rjust strax innan balans. Den önskar inget överskott. så behövs det 150000 lägenheter till kommer marknaden att fylla det tomrummet. Om de får ta ut de hyror de vill. "Breaking Point" komer inte att ligga på 100000 om det i själva verket behövs 250000.

    Istället för att ha tredjehandshyror på femsiffrigt för en tvåa/trea i Stockholm som bara gynnar kriminella och svarthandel bör man göra samma summor officiella. Den dag det finsn ett lägenhetsöverskott kommer dessa ev tredejhandshyror att sjunka.

    Folks behov av yta kommer att vara mer sekundärt i framtiden. Träng ihop dig eller betala mer för bostaden. Många kommer att få bo trängre. Vi ser det redan idag i främst förorterna kring Stockholm och Göteborg. Eller så får man flytta dit det är billigare.

    Och det kommer givetvis att finnas efterfrågan i Södertälje. Det är trots allt en del av Sveriges största arbetsmarknad.

    Och inget av detta är för att jag vill att det ska vara så utan för att verkligheten är på väg diåt. Det finns ingen som helst vilja från någon i ansvarig position att på allvar hantera den bostadsbrist vi haft och som eskalerar.

    Det kommer alltså att tvingas fram förändringar. Precis på samma sätt som just skett (lite grand i alla falll) med invandringspoiltiken.


    Att vi idag har en situation där det finns tredjehandshyror på femsiffrigt för en tvåa/trea i Stockholm som bara gynnar kriminella och svarthandel beror INTE på systemet med hyresreglering utan på att det har byggts alldeles för få lägenheter.


     


    Om exempelvis allmännyttan hade byggt mer lägenheter och bostadsbristen inte hade varit så stor som den är nu hade vi inte sett de extrema ockerhyror som vi nu ser. När Alliansen satt i Stadshuset valde de att ombilda många av de hyreslägenheter som fanns till bostadsrätter istället för att bygga fler hyreslägenheten. Detta motverkade ju inte precis problemet med svarthandeln..


    Tino Sanandaji: SD är ett gäng skånsk trash med låg IQ!
  • Tom Araya
    Flash Gordon skrev 2016-12-18 13:28:37 följande:

    Den privata marknaden kommer atlltid att sträva efter balans, elel rjust strax innan balans. Den önskar inget överskott. så behövs det 150000 lägenheter till kommer marknaden att fylla det tomrummet. Om de får ta ut de hyror de vill. "Breaking Point" komer inte att ligga på 100000 om det i själva verket behövs 250000.

    Istället för att ha tredjehandshyror på femsiffrigt för en tvåa/trea i Stockholm som bara gynnar kriminella och svarthandel bör man göra samma summor officiella. Den dag det finsn ett lägenhetsöverskott kommer dessa ev tredejhandshyror att sjunka.


    Du undviker fortfarande frågan som om du hela tiden vill styra under vilka förhållande marknaden verkar under.
    Kommer de privata bolagen att bygga sin del om allmännyttan bygger så "breaking point" nås?
    Är det kanske så att de privata bolagen vill styra byggandet utan att politiker lägger sig i, så att de kan maximera sina vinster istället för att bygga efter behov!?

    Marknadshyror är inte att ta ut den hyra "man vill" utan den folk är beredda och kan betala.


    .
  • Flash Gordon
    KillBill skrev 2016-12-18 13:43:12 följande:

    Att vi idag har en situation där det finns tredjehandshyror på femsiffrigt för en tvåa/trea i Stockholm som bara gynnar kriminella och svarthandel beror INTE på systemet med hyresreglering utan på att det har byggts alldeles för få lägenheter.


     


    Om exempelvis allmännyttan hade byggt mer lägenheter och bostadsbristen inte hade varit så stor som den är nu hade vi inte sett de extrema ockerhyror som vi nu ser. När Alliansen satt i Stadshuset valde de att ombilda många av de hyreslägenheter som fanns till bostadsrätter istället för att bygga fler hyreslägenheten. Detta motverkade ju inte precis problemet med svarthandeln..


    Med fri hyra hade fler hyresrätter byggts. Därav bostadsbristen som i sin tur driver upp tredejhandshyrorna.

    Inte heller ett kommunalt bostadsföretag får bygga bostäder med förlust så de begränsas också av hyresregleringen.
  • KillBill
    Flash Gordon skrev 2016-12-18 14:09:51 följande:
    Med fri hyra hade fler hyresrätter byggts. Därav bostadsbristen som i sin tur driver upp tredejhandshyrorna.

    Inte heller ett kommunalt bostadsföretag får bygga bostäder med förlust så de begränsas också av hyresregleringen.
    Med bättre politiskt styrning hade fler lägenheter byggts. Om din tes hade stämt kan man fråga sig varför det inte har byggts fler bostadsrätter än vad det har gjort.
    Tino Sanandaji: SD är ett gäng skånsk trash med låg IQ!
Svar på tråden Bostad och bostadspolitik - Hur kommer det sig...?