• Tom Araya

    Bostad och bostadspolitik - Hur kommer det sig...?

    1. Hur kommer det sig att det byggs så få bostäder?

    2. Hur kommer det sig att det mesta som byggs blir så dyrt att köpa/hyra, när det uppenbarligen inte behöver vara så?

    3.Hur kommer det sig att en fin 3:a i etage med stor uteplats på översta våningen, ca 5 år gammal, ca 15 minuters gångavstånd från Centralstationen i Göteborg kostar strax under 11 000 i månaden och en dåligt underhållen 3:a i ett sunkigt område från 70-talet, i en kommun utanför Stockholms stad (ca 20 min med kollektivtrafik) kostar strax under 8 000 per månad?
    Detta talar mot all logik.

    4.Hur kommer det sig att hyresvärdar kan tillåtas underhålla sina fastigheter så illa?

    5.Hur kommer det sig att hyresvärdar kan undlåta sig att underhålla till den grad att hyresgästen till slut ledsnar och går med på att byta ut det trasiga till nytt, som man kallar standardhöjning och höjer hyran för?

    6.Vad hände med standardunderhållet för hyreslägenheter som ingick i hyran?

    Svara gärna på detta, ni som är i branschen eller jobbar med bostadsfrågor.

    Kom gärna med dina frågor i ämnet.

    Sprid gärna tråden bland de i din kommun eller stad som jobbar med bostäder/bostadsfrågor samt till våra politiker.

  • Svar på tråden Bostad och bostadspolitik - Hur kommer det sig...?
  • Tom Araya
    K Kalle skrev 2016-12-13 15:13:51 följande:
    Visst är de så och till detta kommer kartellbildning. Vi borde kanske försöka få in bostadsföretag utifrån?
    Eller låta de allmännyttiga bolagen växa till sig nu efter så många års krympande.
  • Flash Gordon
    Tom Araya skrev 2016-12-13 14:51:10 följande:
    Finansieras rimligtvis genom hyresintäkter.

    Säljer man gammalt för att skaffa nytt måste man såklart räkna med att lägga till pengar, investera. Att ständigt minska beståndet på detta vis kan vem som helst räkna ut inte är hållbart.

    För att fler hyresrätter ska kunna ge avkastning med högre hyra måste efterfrågan finnas, alltså tillräckligt stor del av befolkningen med tillräckligt hög inkomst som föredrar hyresrättslägenhet som boendeform, vilket det säkerligen finns en gräns för. Den stora efterfrågan borde ligga på billigare lägenheter.

    Självklart måste underskottet minskas rejält innan det kan påverka en marknadshyra nedåt, vilket jag menar på är ett incitament för marknaden att inte bygga så mycket.

    Jag tog upp ett exempel. Resurser handlar såklart om alla nödvändiga personalkategorier, kompetenser och även materiella resurser.
    Med vår bostadsbrist är försvårar det att importera arbetskraft och likaså att få inhemsk arbetskraft att flytta med jobben.
    Här bor 6-7 polacker i en tvåa i andrahand och betalar 800-1000 kronor per skalle och vecka.

    - Du verkade misstro att pengarna från utföräljning verkligen går tillbaka till bolagets investeringar. Utförsäljning är ett sätt att dra in eget kapital för att finasiera bygget av nya hyresrätter.

    - Fram tills den punkt där balans råder på bostadsmarknaden och hyrorna (teoretiskt) sänks pga nya hyresrätter finns (återigen, teoretiskt) incitamentet att bygga nya hyresräter - om hyresregleringen försvinner.

    - Billigare bostäder? Hurdå? Ja, om vi sänker kraven på yta och komfort. Där kommer regelverket in. Delvis. Annars så får folk helt enkelt ta sig råd. En dryg tredejdel av nettoinomsten är inget att klaga på för bostaden. Två vuxna med normala inkomster kan/får vara beredda att betala 15000 i hyra. Men alla vill självklart bo gratis och jämför med sedan länge avbetalda lägenheter från 50-talet.

    - Du kan importera snickare från Polen men inte handläggare för bygglov så resurs-bristerna lär bestå ett tag till. 
  • K Kalle
    Tom Araya skrev 2016-12-13 21:30:44 följande:
    Eller låta de allmännyttiga bolagen växa till sig nu efter så många års krympande.
    Och låta de vara just allmännyttiga. De är de inte idag. Inte i Malmö och på många andra ställen i alla fall.

  • Tom Araya
    Flash Gordon skrev 2016-12-14 04:31:37 följande:
    - Du verkade misstro att pengarna från utföräljning verkligen går tillbaka till bolagets investeringar. Utförsäljning är ett sätt att dra in eget kapital för att finasiera bygget av nya hyresrätter.
    Ja, varför skulle jag inte det? Här vill kommunstyret lyfta ut pengar ur det allmännyttiga bolaget för att täcka budgetunderskott och det bolaget har också sålt av en massa fastigheter. Byggt har man då inte gjort i någon större skala och läget är liknande i grannkommunerna. Samtidigt vädjar man till invånarna att ställa upp och hyra ut rum och lägenheter till fyktingar samt att man planerar för sk modulhus för att ta emot fler flyktingar.
  • MEE83
    K Kalle skrev 2016-12-13 15:13:51 följande:
    Visst är de så och till detta kommer kartellbildning. Vi borde kanske försöka få in bostadsföretag utifrån?
    Man får göra skillnad på bygg och fastighetsbolag, och även affärsområden. Entreprenad är ingen kassako, marginalerna är låga across the board, bland de större bolagen ligger det på ca 2%, en miljardorder på låt säga ett köpcentrum ger alltså ca 20 MSEK i vinst, förvaltning men framförallt projektutveckling är en annan femma, kanske även anläggning/infrastruktur(har ej stenkoll på det affärsområdet). Inom större infrastrukturprojekt är ju konkurrensen högst begränsad. Men det finns relativt många byggbolag som kan slänga upp ett flerfamiljshus.

    De tre snabbast växande bolagen inom branschen är Serneke(nyligen genomförd IPO), Derome och Besqab. Nettoomsättningen för dessa tre har i princip exploderat.
  • MEE83

    Glömde nämna förvaltning, det finns även rätt många fastighetsbolag som förvaltar bostäder, allt från enstaka fastigheter till stora bestånd.

  • MEE83

    En form av boende som hade varit intressant att se mer av är så kallade byggemenskaper, dvs när en grupp av privatpersoner går ihop och projekterar ett eget flerfamiljshus som dom kan bo i, oftast då i samarbete med arkitekt och byggbolag, det borde kunna kapa kostnader, detta är relativt ovanligt i Sverige, jag vet bara om typ 3-4 aktuella projekt, bland annat ett som Inobi planerar. Såg att GBG stad markanvisar en tomt inne i centrala staden också.

  • Tom Araya
    Flash Gordon skrev 2016-12-14 04:31:37 följande:
    - Fram tills den punkt där balans råder på bostadsmarknaden och hyrorna (teoretiskt) sänks pga nya hyresrätter finns (återigen, teoretiskt) incitamentet att bygga nya hyresräter - om hyresregleringen försvinner.
    Det var väl precis det jag skrev, marknadshyror kommer att begränsa marknadens vilja att bygga. Alltså är det kontraproduktivt. Marknaden skulle i sådant fall försöka kontrollera byggtakten, vilket skulle leda till kartellbildning, även det kontraproduktivt.
    Flash Gordon skrev 2016-12-14 04:31:37 följande:
    - Billigare bostäder? Hurdå? Ja, om vi sänker kraven på yta och komfort. Där kommer regelverket in. Delvis. Annars så får folk helt enkelt ta sig råd. En dryg tredejdel av nettoinomsten är inget att klaga på för bostaden. Två vuxna med normala inkomster kan/får vara beredda att betala 15000 i hyra. Men alla vill självklart bo gratis och jämför med sedan länge avbetalda lägenheter från 50-talet.
    Snälla, alla tjänar inte 45 000 netto i månaden. Det finns fortfarande jobb med under 20 000 i nettolön för en heltidstjänst, så inte ens ett par kommer upp i sådan inkomst och även ensamstående föräldrar måste ju ha råd att bo med sina barn...

    Ju lägre lön destå mindre summa utgör de återstående två tredjedelarna att leva på.

    På skoj kollade jag på bostadsföretaget Hässelbyhems hemsida och testade deras kalkylator för boendekostnad...enligt den fick hyran uppgå till max 6300 kr per månad för en barnskötare på heltid i Stockholms stad. Man få hoppas att den barnskötaren då inte har egna barn hemma...

    Jag har försökt hitta hyresstatistik från förr, låg verkligen hyresnivåerna så högt i 0-5 år gamla hyreshus under 60-, 70-, och 80-talet omräknat efter den tidens penningvärde?

    I 1945 år bostadssociala utredning räknade man på att en industriarbetare skulle kunna hyra en modern tvårumslägenhet och lägga 20% av disponibel inkomst på boende, något som visade sig lätt att uppnå tack vare 50- ocvh 60-talets ökade lönenivåer. 2004 la svensken i genomsnitt 24% av sin inkomst på boende, en hög siffra internationellt sett och även över Europa-genomsnittet.

    Man kan fråga sig vad som lett till att boendet blivit dyare i förhållande till inkomsterna...


  • Tom Araya

    Privatpersoner borde på ett enkelt och säkert sätt kunna investera i byggande och förvaltande av fastigheter som en sparandeform.

  • Flash Gordon
    Tom Araya skrev 2016-12-14 18:41:05 följande:
    Det var väl precis det jag skrev, marknadshyror kommer att begränsa marknadens vilja att bygga. Alltså är det kontraproduktivt. Marknaden skulle i sådant fall försöka kontrollera byggtakten, vilket skulle leda till kartellbildning, även det kontraproduktivt.

    Snälla, alla tjänar inte 45 000 netto i månaden. Det finns fortfarande jobb med under 20 000 i nettolön för en heltidstjänst, så inte ens ett par kommer upp i sådan inkomst och även ensamstående föräldrar måste ju ha råd att bo med sina barn...

    Ju lägre lön destå mindre summa utgör de återstående två tredjedelarna att leva på.

    På skoj kollade jag på bostadsföretaget Hässelbyhems hemsida och testade deras kalkylator för boendekostnad...enligt den fick hyran uppgå till max 6300 kr per månad för en barnskötare på heltid i Stockholms stad. Man få hoppas att den barnskötaren då inte har egna barn hemma...

    Jag har försökt hitta hyresstatistik från förr, låg verkligen hyresnivåerna så högt i 0-5 år gamla hyreshus under 60-, 70-, och 80-talet omräknat efter den tidens penningvärde?

    I 1945 år bostadssociala utredning räknade man på att en industriarbetare skulle kunna hyra en modern tvårumslägenhet och lägga 20% av disponibel inkomst på boende, något som visade sig lätt att uppnå tack vare 50- ocvh 60-talets ökade lönenivåer. 2004 la svensken i genomsnitt 24% av sin inkomst på boende, en hög siffra internationellt sett och även över Europa-genomsnittet.

    Man kan fråga sig vad som lett till att boendet blivit dyare i förhållande till inkomsterna...


    - V har inte nått den teoretiska punkt där balans råder. En tok-brist på lägenheter och ändå byggs inte hyresrätter. För att man inte kan ta ut full marknadshyra för dem.

    Å andra sidan betalar folk andrahandshyror som ligger i närheten av vad marknadshyror skulle vara. Så vi har hyresnivån men inte  ett officiellt system utan svart.

    - En inkomst på 25000 i månaden (svensk snitt-lön) Ger 19500 efter skatt i Stockholm. Två sådana inkomster Ger 39000 netto (tillkommer ev bidrag) och då är de där 15000 den där lite dryga tredjedelen jag skrev om.

    15000 i hyra för två normalt arbetade svenskar är inget märkvärdigt alls. Faktiskt.

    Men självklart vill folk helst bo gratis och inte behöva snåla in på bil och utlands-semestrar för att istället behöva betala sitt boende.
Svar på tråden Bostad och bostadspolitik - Hur kommer det sig...?