När börjar bostadspriserna att sjunka?

Du får gärna utveckla dig lite, alltså varför och på vilket sätt?

I veckan har det kommit två omgångar statistik som visar på fallande bostadspriser. Först kom Mäklarstatistik:

http://www.maklarstatistik.se/aktuellt/2011-12-14.aspx

Sedan kom SCB:

http://www.scb.se/Pages/PressRelease____325774.aspx

Mäklarstatistiks data baseras på kontrakt och de är därför färska (från förra månaden). SCB räknar på registrerade lagfarter och släpar därför efter några månader. Dock är SCB:s data mer heltäckande.

SCB:s data bekräftar det som Mäklarstatistik visat hela hösten: Priserna faller.

Vissa tror att Riksbanken skall få fart på bostadsmarknaden med räntesänkningar. Detta kommer inte att bli fallet. Visserligen kan det tänkas att man sänker styrräntan (även om det enligt min mening vore fel) men det kommer inte att få speciellt stor påverkan på bolåneräntorna. Det är ju inte styrräntan man lånar till utan en marknadsbaserad ränta som pressas uppåt när skuldkrisen driver upp priset på pengar och risk. Mycket riktigt har de korta räntorna stigit hela hösten, trots att RB inte höjt styrräntan.

Flera faktorer är annorlunda nu än 2009:

- En skuldkris som de flesta bedömare tror kommer att ta många år att reda ut. SEB:s chefsekonom talar till exempel om tio år, men det är bara en av många liknande bedömare. Sverige som liten exportberoende ekonomi sitter helt i knät på omvärlden.

- Bolånetaket. En nödvändig reglering införd för att bromsa hushållens skenande skuldsättning.

- Ökade kapitaltäckningskrav på bankerna. Nödvändigt för att minska riskerna i det Europeiska banksystemet. Kostnaden för detta får bankernas kunder stå för.

- Senast idag kom nyheten att Finansinspektionen och Riksbanken planerar att öka den ”riskvikt” som bankerna måste lägga på bolånen. Detta kommer öka kapitalkraven ytterligare, något som bolåntagarna får betala. Se http://www.privataaffarer.se/articles/2011/12/16/ny-bankregel-kan-hoja-bolanen/

- Fler och fler beslutsfattare inser att hushållens skuldsättning och de skenande bostadspriser vi haft är ett problem. Se till exempel vad Anders Borg sade när G20-gruppen efterlyste svenska stimulansåtgärder: http://www.svd.se/naringsliv/borg-avfardar-g20s-onskan-om-krishjalp_6616140.svd

Slutsats: Bostadspriserna faller och kommer att fortsätta falla under lång tid, även om Riksbanken sänker styrräntan.

 

Glömde en länk: Enligt den här analysen, där man tittat på de 75 största ekonomierna i världen så är Sverige den 7:e mest skuldsatta av dem. Värre än till exempel Grekland och Italien... Anledningen är förstås att hushållen och företagen har stora skulder. Vår situation är alltså inte fullt så ljus som det brukar påstås, när man bara tittar på statsskuld.

http://www.mint.com/blog/trends/the-worlds-biggest-debtor-nations-102011/

http://www.e24.se/pengar/bostad/aret-da-priserna-vande-ned_3236073.e24

Ska bli spännande att följa utvecklingen 2012, de mindre räntesänkningarna tror jag har mindre betydelse!

Gott nytt år!   

Lite intressant (obehagligt) att se hur Danmark fått lida i efterdyningarna av sin spruckna bubbla. Detta blir tråkigt de kommande åren;

http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=96&artikel=4876719

Har skrivit det i ett tidigare inlägg men jag påminner än en gång om att vi inte var med i EU i början av 90-talet så därför kan man inte jämföra dagens ränteläge med dåtidens. Helt annat läge och förutsättningar nu.

Och nej banker är inga välgörenhetsinrättningar men de är beroende avv att folk har råd att ha lån och att folk tar nya lån. Därför skulle det vara direkt förödande för bankerna att höja räntorna till dåtidens ränteläge. 

Sverige har en självständig Riksbank som kan föra vilken räntepolitik den vill. Och sedan behöver ju räntan inte gå upp till några 15% för att få bostadspriserna att rasa heller, det räcker med mycket mindre. Och Riksbanken anser fortfarande att en normal styrränta ligger på ca 4%. I ett sådant fall skulle vi få se boräntor på kanske 6.5-7%. Och detta i ett normalt konjunkturläge. I högkonjunktur skulle räntan vara högre.

Men, säger du, bankerna kräver faktiskt att de som lånar skall klara 8% (eller vad det nu exakt kan vara). Kanske det, men den som "klarar"  en given räntenivå lever på en sådan låg nivå att ingen tar ett nytt lån på sådana villkor. Dessutom skulle banken i ett sådant läge kräva att nya låntagare klarar 11-12%. Och så vidare.

Den höga skuldsättningen börjar bli ett allvarligt problem. Enligt CIA World Factbook (www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/rankorder/2079rank.html) är Sverige det 14:e mest skuldsatta landet i världen, räknat som hushållens, företagens och statens sammanlagda skuld i USD till utländska långivare. Det är ingen slump att Stockholms moderata finansborgarråd nu kräver amorteringskrav på bolån: www.dn.se/ekonomi/nordin-vill-kyla-ned-bomarknaden.

Även på Finansdepartementet, Riksbanken och Finansinspektionen är man bekymrade över den kraftigt ökade skuldsättningen. Man avser även att öka riskvikten på bolån, något som låntagarna kommer att få betala: http://www.privataaffarer.se/articles/2011/12/16/ny-bankregel-kan-hoja-bolanen/

SEB:s Chefsekonom är också bekymrad över den fortfarande alltför höga utlåningstakten: "SEB: Lånen växer för snabbt". www.di.se 2012-01-27.

Troligen är alla beslutsfattare ganska nöjda med att bostadspriserna fallit under hösten. Räkna också med fler avkylande åtgärder (amorteringskrav, riskviktsökning, ändrade ränteavdrag eller liknande) om bostadspriserna mot förmodan skulle vända upp igen.

Till sist några intressanta jämförelser med Japan, där bostadspriserna efter 90-talets början fallit nästan oavbrutet i 20 år:

"Swedbank: Sverige i recession"

"Man får nog säga att det just nu handlar om minskad pessimism, snarare än ökad optimism", sa Cecilia Hermansson och hänvisade till den senaste tidens signaler från euroområdets ledare och från ECB samt att flera av problemländerna har presenterat reformagendor.

"Men genomförs inte strukturreformer och om institutionerna inte stärks kommer inget av detta hjälpa, utan vi riskerar att få en utveckling som den i Japan", sa hon.

"Boprisexperten: Kurvorna ser inte stabila ut"

”I Japan har husmarknaden i princip fallit varje år sedan 1991. Jag säger inte att det kommer att hända i Sverige, men det är en möjlighet med de prisanomalier som finns. De här kurvorna ser inte stabila ut”, säger Robert Shiller.

Robert Shiller är Professor vid Yale och en av USA:s främsta experter på bostadspriser.

Själv såg jag redan för ett år sedan den kusliga likheten mellan de reella prisökningarna i Japan på 70- och 80-talen och de svenska prisökningarna de senaste 20 åren.

 

 

Jag tror inte att det kommer att sjunka så mycket. Kanske 10% på kortare sikt (och det har redan hänt) och sedan kommer det att komma igång igen och komma tillbaka till tidigare nivå. Ni har inte något överflöd på bostäder. Folk måste  bo någonstans.

Ravenna
Sjunka tio procent för att sedan gå upp de procenten igen. Och sedan då?

Visst, folk måste ha nånstans att bo. Men tycker du att vi har väldigt stora problem med hemlöshet i Sverige idag? Det är inte hela sanningen att det råder bostadsbrist i Sverige. De som står i dessa oändliga bostadsköer har så gott som alltid en bostad och står inte på bar backe. Och är således också i stånd att kunna avvakta en längre tid när den verkliga tveksamhetens tid, nedåtjusteringen i bopriserna, är här. För när kniven väl börjat falla lär det inte vara många som vill stå och fånga den. Kom ihåg. Folk HAR nånstans att bo!

Men nu handlar det ju inte om hemlösa som saknar bostad, utan om människor som är trångbodda, bor kvar hemma i väntan på bostad osv. Sedan är det ju extremt olika från stad till stad. I vissa städer är det högt tryck, och i andra är det lågt tryck. En del kommer att gå ner, andra kommer att gå upp.

Jag tycker att man inte ska stressa upp sig. Det enda som är lite kinkigt är ju om man är tvungen att byta till något billigare precis när priserna är som sämst - då förlorar man mest.