När börjar bostadspriserna att sjunka?

Om du köper ett boende för två miljoner, och sedan säljer det för en miljon, så nog fan spelar det roll alltid.
Även om det boende du ämnar flytta till också har gått ner i pris, så har du fortfarande förlorat en miljon på affären.

Sjunkar priserna kraftigt så är det många som helt enkelt inte kommer att ha råd att sälja sina hus. Deras enda val är att bo kvar, och dom är då väldigt beroende av bolåneräntorna och i princip helt utlämnade till bankernas välvilja. Det enda sättet att skydda sig är egentligen att binda räntan på lång tid, och eftersom bankerna är väl medvetna om detta gör dom det oftast väldigt ofördelaktigt att lägga upp lånen med bunden ränta.

Tyvärr är det väldigt många som har fullt belånade bostäder idag och inte klarar ens en marginell räntehöjning. Däri ligger problemet, och därför försöker nu bankerna bromsa med nya bolåneregler och lånetak.

Tror du bankerna gör det svårare att låna pengar om dom inte måste? Givetvis ligger det i deras intresse att så många som möjligt lånar pengar, men samtidigt vill dom ha kunder som kan betala tillbaka sina lån. Dom vet att bostadsmarknaden är skakig och kan gå åt vilket håll som helst just nu, och därför bromsar dom förtvivlat för att minimera risken för en krasch.

Att du inte är fullt belånad är beundransvärt, men gör inte misstaget att tro att det gäller alla eller ens stordelen av låntagarna.

Då umgås vi i olika kretsar, dom flesta jag känner som köpt hus dom senaste fem åren är belånade upp över skorstenen.

En villa i en normalstor stad går idag på miljonbelopp, dom flesta i Sverige har knappast dom tillgångarna utan måste låna i princip hela beloppet.
Även om dom klarar att lägga säg 10% kontant, så är det fortfarande lån i miljonklassen och en höjning av räntan med endast en procent kan vara vad som tvingar dom att sälja. Har då värdet på huset sjunkit med 10% är katastrofen ett faktum, och dom har inte råd att vare sig bo kvar eller sälja.

Dom nya lånetaken är ingenting som framkommit av en slump. Husmarknaden är enormt uppblåst och lever endast på att folk håller den uppblåst. Den dag det börjar vända ens litegrann och folk börjar sälja i panik kommer allt att rasa. Det är bara att hoppas att det aldrig händer.

Och alla dom siffrorna bygger på att bostäderna fortsätter att öka i värde. Den dag det sker en värdeminskning faller alltihop.

Att idag ha 85% belåningsgrad på en villa värderad till 2 miljoner, betyder att du har ca 115% belåningsgrad den dag villan är värderad till 1.5 miljoner.
115% belåningsgrad betyder att du inte kan sälja såvida du inte har råd att lösa resten av lånet med sparade pengar.

Jag vet inte om det är min svenska det är fel på eller om du bara medvetet vägra att höra vad jag säger.

En minskning av bostadens värde gör det inte per automatik dyrare att bo där, det är mycket riktigt och det har jag heller aldrig påstått.

Dock är bolåneräntorna trots senaste tidens höjningar just nu rekordlåga. Dom av oss som varit med ett tag eller faktiskt har lite koll på ekonomi kommer säkert ihåg början av 90-talet när den rörliga räntan under en tid var över 20% och i flera år aldrig var under 10%. Hur många av dom "färska" låntagarna idag med miljonlån tror du klarar en ränta på 10%?
Det är räntan som styr hur dyrt ett boende blir, att jag ens behöver förklara detta gör att jag börjar tro att den här diskussionen är ganska poänglös, men jag försöker ändå.

En höjning av räntan är ett tveeggat svärd. Det gör boendet dyrare vilket kan tvinga många att sälja. Säljer många får vi en mättad marknad vilket sänker värdet på bostäderna, och dom som nu sitter med för höga räntor tvingas sälja med förlust om dom ens har råd att sälja. Dom höga räntorna gör dessutom att folk får svårare att ha råd att låna till bostad, vilket gör försäljningar ännu svårare, priserna sjunker ännu mer osv. Man behöver inte direkt vara Einstein för att förstå att det inte är en rolig situation den dag marknaden börjar svikta ens det minsta. Belåningsgraden idag kan förändras på några få månader om priset på bostäder sjunker. Dom som anser sig sitta tryggt idag med en belåningsgrad på 50% kan mycket väl vara 100% belånade om ett år. Jag hoppas givetvis inte att vi kommer dit, men bara en idiot skulle hävda att det inte kan hända.

Du låter precis som alla dom ekonomer och experter i USA som var helt övertygade om att bostadsmarknaden aldrig kommer att krascha och totalt idiotförklarade alla som påstod något annat. Dom experterna är inte riktigt lika kaxiga idag.

Du låter precis som ekonomerna i USA innan kraschen. Några av dina argument är ordagrant exakt samma som dom körde med. :)
Det blev ett ganska jobbigt uppvaknande för dom när folk inte längre var villiga att betala miljonbelopp och skuldsätta sig för livet för att få en bostad.
Det är tillgång och efterfrågan som styr dom flesta marknader, och när folk inte längre är villiga eller kan betala överpriser så kraschar marknaden. Inget nytt, det har hänt förut och kommer att hända igen.
Alla tecken på en krasch finns där. Bankerna vet det, och har börjat dra i bromsen. Lånetak och nya bolåneregler är försök att bromsa en skenande marknad. Internationellt följs den svenska bostadsmarknaden med skräckblandad förtjusning, då dom flesta är överens om att det kommer att gå åt helvete. Du kan blunda och förneka det hur länge du vill, dom flesta är ändå överens om att det bara är en tidsfråga om det fortsätter som det ser ut nu.

Jag har redan förklarat vad som kan hända, och ditt enda argument var "det kommer inte att hända".
Precis som i USA. ;)Ja, att tillgång och efterfrågan styr är vi överens om.
Dock verkar vi ha lite olika definition av "förmåga att betala". Jag anser inte att skuldsättning för livet och belåningsgrader på 100% och däröver visar på betalningsförmåga, medans du verkar tycka att så länge man klarar månadsavbetalningarna just nu så har man råd.

Bostadsmarknaden har aldrig handlat om betalningsförmåga, det har bara handlat om hur mycket man kan låna. Ytterst få bostäder köps med tillgångar idag, den absoluta stordelen finansieras genom lån och krediter. Det kan väl inte ens du argumentera mot?

Man bör också ha med i beräkningen att du betalat ränta på ett miljonlån under alla dessa år. Det blir en del pengar det också. Men med en årlig inflation på 10% är det givetvis en vinstaffär iaf.

Efterfrågan styrs efter folks möjlighet att betala.
Såsom ekonomin ser ut i Europa idag är det högst sannolikt att folk kommer att få mindre pengar att röra sig med dom närmaste åren, vilket innebär att dom inte kan betala lika mycket för sitt boende, även om viljan finns.
Kan folk inte betala lika mycket, kan säljarna givetvis inte ta ut lika höga priser.
Huspriserna sjunker, dom som sitter med topplånade bostäder paniksäljer, priserna sjunker ytterligare och karusellen är igång.

Många verkar tro att det är säljarna som väljer att sänka priserna. Så är givetvis inte fallet, som alltid så är det köparna som avgör priserna.

"Troligt" är ett väldigt stort ord i sammanhanget.
Det är inte "troligt" att jag dör dom närmsta 10 åren, men likförbannat har jag en livförsäkring.
Det är inte "troligt" att min bil blir stulen, men likförbannat har jag en stöldförsäkring på den.
Det är inte "troligt" att mitt hus brinner ner, men jag har en hemförsäkring.
Det var inte "troligt" att dom amerikanska bankerna skulle krascha, eller att Grekland skulle gå i konkurs, eller att vulkanen på Island skulle få ett utbrott, eller att AIK någonsin skulle åka ur elitserien, eller ... ...

Man kan inte alltid utgå från vad som är "troligt", eftersom det otroliga händer gång på gång.
Det är inte troligt att räntorna kommer att gå upp till 90-tals nivåer inom överskådlig framtid, men jag tänker då inte riskera min privata ekonomi på det påståendet.

Att huspriserna kommer att rasa börjar närma sig (eller har redan passerat?)  gränsen för vad som måste anses "troligt". Som marknaden ser ut nu anser jag det mer troligt att priserna på hus kommer att sjunka kraftigt än att mitt hus brinner ner.  Eftersom jag har en hemförsäkring för att skydda mig mot den relativt lilla risken för brand, vore jag mycket korkad om jag inte vidtog åtgärder för att även skydda mig mot den betydligt större risken för värderas.

För att sammanfatta vad jag försöker säga:
Jag finner det svårt att förstå hur folk resonerar när dom försäkrar sig mot saker som är osannolika, men utan att blinka kastar sig in i saker som med stor sannolikhet kommer att gå illa.
Att ha en stöldförsäkring på bilen samtidigt som man belånar huset upp över skorstenen när fastighetsmarknaden är skakig som aldrig förr rimmar illa.

Att du tagit en kalkylerad risk är helt ok, så länge du förstår risken du tagit och är medveten om vad den innebär. Det är så det ska fungera.

Men du påstår att "hur stor risk andra är villiga att ta är upp till dem", vilket faktiskt inte är helt och hållet sant. Hur stora risker andra tar påverkar i ganska hög grad din egen risk.

Om många andra överbelånar sina hus och får svårt att betala lånen, så kommer bankerna att dra öronen åt sig och börja kräva högra räntor och mer amorteringar. Resultatet är att fler får svårt att få lån, vilket gör att hus blir svårare att sälja. Priserna på hus sjunker eftersom antalet köpare minskar, vilket gör att dom som innan satt med någorlunda kalkylerade lånegrader nu finner sig vara överbelånade. Många kanske tvingas sälja, till dumpade priser, vilket mättar marknaden ännu mer och ännu fler kastas in i samma situation.
Priserna rasar vilket kastar ännu fler in i lånefällan, och kraschen är ett faktum.

Vill du se den verkliga effekten av en kraschad fastighetsmarknad relativt nyligen så titta på vårt grannland Danmark eller "stormakten" USA. Jag är ingen domedagsprofet som skriker om ett samhälle i kaos, så jag hävdar inte att det kommer att gå lika illa som det gjorde i Danmark och USA. Det finner jag föga troligt. Men, att vår marknad är upptrissad och priserna kommer att sjunka, det är jag helt övertygad om.