Felet med bostadspolitiken
Kjell2 skrev 2018-04-05 16:52:39 följande:
Hyresmarknaden är inte marknadsstyrd, den är reglerad
Den stora ägaren av hyresrätter är offentlig sektor
Inlägg från: Tom Araya
|
-
Om du med offentlig sektor menar allmännyttiga bostadsbolag så var deras ägarandel av landets hyreslägenheter 29% 2016.
-
Felet var att man släppte på tanken att allmännyttan skulle vara en betydande aktör på bostadsmarknaden för att bygga och förvalta hyreslägenheter. Man tänkte att marknaden skulle sköta det själv.
Detta har lett till att det byggts alldeles för lite lägenheter, främst hyresrätter under 90-talet och ca 25 år framåt, samtidigt som många hyresrätter i allmännyttan ombildats till bostadsrätter eller sålts ut till privata bolag.
Allmännyttas andel av landets hyresrättslägenheter minskade från 38% under mitten av 90-talet, till 29% 2016.
Mellan 1996 och 2016 byggde allmännyttan 82 500 flerbostadshus, medan 180 000 lägenheter privatiserades under samma period.
Det har också lett till att stor del av det äldre och privatiserade beståndet av hyreslägenheter har renoverats till högre standard, med betydligt högre hyror.
Marknaden å sin sida hävdar att bostadsmarknaden är för hårt reglerad samt att det är för mycket av byråkratiskt krångel och höga kostnader att bygga. En av de förändringar de hårdast driver på är marknadspriser och marknadshyror, medan man tidigare hade sk bruksvärdeshyra.
Marknadens representanter missar dock ett par viktiga faktorer:
1. Skall marknadens villkor gälla fullt ut innebär det också att all mark bolagen köper går till marknadspris, oavsett hur mycket kommunen än behöver det planerade bostadsbygget för sin utveckling.
2. I takt med att det byggs så sjunker såklart priser och hyror på en oreglerad marknad. Någonstans möts faktorerna som talar om vilken mängd byggande som ger högst och snabbast vinst och där kommer inte de privata bolagen att vara särskilt villiga att bygga så mycket mer.
Alltså kommer bristen på bostäder och i synnerhet hyresbostäder att fortsätta så länge man förlitar sig på marknaden.
En annan sak man riskerar att få som effekt av marknadshyror är att privata bolag bygger där det ger mest lönsamhet, inte där bostäderna behövs bäst eller där kommunerna önskar exploatera nya områden.
Högre hyror gör att fler stängs ute från marknaden.
I marknadskrafterna finns inget incitament att varken bygga tillräckligt mycket eller till så låg kostnad att alla har har råd. -
Du bortser från en del väsentliga detaljer...040kille skrev 2018-04-08 13:03:51 följande:
Hyresregleringen är den stora boven. Den nya lägenheten som kostar 10 000 per månad har en hyra som marknaden är beredd att betala. Det har den gamla lägenheten alldeles intill med, men den är reglerad i sin hyreshöjning sedan 70 år tillbaka. Det är i Sverige inte möjligt att investera pengar i ett hyreshus och tjäna pengar på det.
Effekten blir att vad som byggs är bostadsrätter för där kan byggherren (den som äger fastigheten) tjäna pengar när den säljs, den marknaden är helt fri.
Lösningen, mycket kontroversiell sådan, är att släppa marknadspriserna fria på hyresrätter. Det låter sig inte göras över en natt. För exempel kan man titta på vad som hände i Ryssland när Jeltsin släppte lös priserna på mat och allt annat över just en natt. (Folk blev luspanka över just den natten.) Ska man göra det får det ske över en period över 20 år eller något ditåt. Hyresgästföreningen försvarar med näbbar och klor rätten att ha reglerade hyror vilket bara späder på bostadsbristen.
Hyresregleringen kommer från andra världskriget. Tidigare hade Sverige liksom alla andra länder fria hyror. Där fanns alltid ett ruckel där den minst bemedlade kunde hyra in sig i. Del av strategin under andra världskriget var att bomba städer till grus och aska och socialdemokraterna tyckte då, vilket var väldigt klokt tänkt då, att en bostad skulle kosta en viss summa per kvadratmeter oavsett var den var belägen. Den som hade blivit utbombad skulle inte behöva bli ruinerad dagen efter. Efter kriget avreglerades aldrig detta utan lägenheter med mycket centralt läge har blivit billigare i förhållande till lägenheter i ytterområden eftersom de senare har byggts just senare med de priser som behövdes för att få bygget att generera i varje fall en liten vinst till byggaren.
Det var en grej. En annan grej är att det är omöjligt att bygga billigt i Sverige när Boverket har reglerat i detalj vad en bostad ska innehålla. Allt ska vara handikappanpassat, allt ska vara brandsäkert, allt ska ha hiss och så vidare. Var för sig är ju detta jättebra. Men väv ihop det på ett nybygge så är det totalt omöjligt att banta bort några poster för att den som är ny på bostadsmarknaden ska kunna hyra något enkelt och billigt för att med tiden flytta till något bättre.
Så... Vad trådskaparen egentligen efterlyser utan att vara medveten om det själv är att marknadshyrorna ska släppas fria på hyresmarknaden.
Vad tror du händer med marknadshyror om bostadsunderskottet byggs bort?
Eller om vi vänder på det, är den privata marknaden intresserad av att bygga bort bostadsunderskottet om man inför marknadshyror?
Hur kommer etableringen av nya bostäder se ut om man inför marknadshyror och förlitar sig på att den privata marknaden löser behovet av bostäder, kommer bolagen att bygga där det behövs och finns plats, kanske t.o.m. billig mark, eller kommer man att bygga där hyrorna kan sättas som högst och ge bäst lönsamhet.
Den reglerade hyran har som avsikt att jämna ut skillnaderna mellan olika områden.
En del av detta med privata bolag vs allmännyttiga bolag på bostadsmarknaden är att de privata vill eller behöver ha in vinst på kort sikt, medan allmännyttan kan bygga och förvalta bostäder med lönsamhet på längre sikt. Hur tror du det påverkar byggandet och prissättning?
-
Det finns en del skrivet i ämnet här:
www.familjeliv.se/forum/thread/72340456-bostad-och-bostadspolitik-hur-kommer-det-sig -
Marknadshyror skulle kunna fungera om det fanns en fungerande marknad med tillräckligt många bolag som konkurrerar om att leverera de bostäder samhället behöver.040kille skrev 2018-04-09 20:00:44 följande:Då är det marknaden som styr helt enkelt. Finns behov byggs det där behovet finns. Är tillgången högre än efterfrågan lär det bli billigt att bo där. Saknas behov byggs det inte.
Självklart vill den som bygger tjäna pengar på det. Idag byggs enorma mängder kontor där marknadshyror råder. Köpcentrum är också något som ständigt byggs. Jag är mest förvånad att kalkylen säger att det ska gå ihop för var ska kunderna och de som ska arbeta i kontoren bo?
Vad du tar upp som väsentliga detaljer är i min värld ett ickeproblem.
Utan tillräcklig konkurrens kommer byggandet att klinga av runt den nivå som ger mest lönsamhet. En oreglerad marknad där aktörerna endast består av privata bolag kommer inte att ta hänsyn till behovet, utan endast till lönsamhet.
En kul detalj värd att nämna...
Fastighetsägarna är en organisation som länge drivit linjen att marknadshyror ska införas. Högerledda Huddinge kommun införde just marknadshyror i sina fastigheter, varpå Huddinges lokala fastighetsägarförening inte längre hade råd att hyra en samlingslokal av kommunen.