Hej!
Vi skall köpa ny bostad och då sälja våran nuvarande. Klurar på hur mycket vi egentligen har att lägga i kontantinsats på det nya boendet.... Det ser ut så här;
Inköpspris bostadsrätt 1475000:-
Kontantinsats 220000:-
Beräknat försäljningspris 1700000 :- (lågt räknat)
Mäklararvode 40000 :-
Såå, hur mycket har vi att lägga i kontant till det kommande nya boendet?? Tänker att vi skjuter upp vinstskatten....
Hjälp! :)
1 750 000
-1450 000
= 300 000 vinst
1 450 000
-1 230 000
= 220 000 netto insats
300 000 vinst
avgår mäklararvode 50 000
avgår badrumsrenovering 50 000
= beskattningsbar vinst 200 000*0,22= 44 000
300 000-44 000= 258 000 + 220 000 insats= 478 000kr netto
(förutsatt att mitt exempel på renoveringskostnad och mäklararvode stämmer)
1 750 000
-1450 000
= 300 000 vinst
1 450 000
-1 230 000
= 220 000 netto insats
300 000 vinst
avgår mäklararvode 50 000
avgår badrumsrenovering 50 000
= beskattningsbar vinst 200 000*0,22= 44 000
300 000-44 000= 258 000 + 220 000 insats= 478 000kr netto
(förutsatt att mitt exempel på renoveringskostnad och mäklararvode stämmer)
Från Skatteverkets hemsida
Så här räknar du ut vinst eller förlust på din försäljning:
+ Försäljningspris
- Utgifter för försäljningen
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Kapitaltillskott
- Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskovsbelopp
__________________________
Vinst eller förlust
Försäljningspris, eller köpeskilling, är det pris som avtalas mellan dig och köparen. Vid byte använder du marknadsvärdet på den tillbytta egendomen som försäljningspris.
Utgifter för försäljningen kan t. ex. vara mäklararvode, advokatkostnader, utgifter för värdering, vissa utgifter för homestaging och andra utgifter som du har för försäljningen.
I inköpspriset ingår köpeskillingen för bostaden, inköpsprovision och liknande, särskild ersättning för utrustning i bostadsrätten och upplåtelse- och inträdesavgifter. Om bostadsrätten köptes före 1974 kan du använda en schablon som inköpspris; 150 procent av bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningens förmögenhet den 1 januari 1974. Förbättringsutgifter är dels utgifter för grundförbättringar och dels utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. För att du ska få avdrag ska de sammanlagda utgifterna ha varit minst 5 000 kr under kalenderåret.
Du får bara göra avdrag för utgifter för grundförbättringar som du har haft 1974 och senare. Grundförbättringarna kan avse ny-, till- och ombyggnad men också tillskott av något som inte har funnits tidigare, t.ex. en diskmaskin eller tvättmaskin. De kan även avse utbyte av ett material eller en byggnadsdel till väsentligt bättre och dyrare material eller byggnadsdel, t.ex. byte av plastmatta till parkett. Vid sådant utbyte får du bara avdrag för prisskillnaden mellan det bättre materialet/byggnadsdelen och samma material/byggnadsdel som tidigare. Resterade del av utgiften är i vissa fall avdragsgill som förbättrande reparation och underhåll.
För reparationer och underhåll gäller följande: Du ska ha haft utgifterna under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren för att få avdrag.
Reparationerna och underhållet måste dessutom ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den.
Du får också göra avdrag för kapitaltillskott som du har lämnat till föreningen under innehavstiden. Tillskotten ska varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av bestämda förbättringsarbeten på fastigheten.
Fick du uppskov med beskattning av vinsten från en tidigare bostadsförsäljning när du köpte bostadsrätten, ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning vid försäljningen.
Räknar du därefter ut att du får en vinst kan du, under vissa förutsättningar, skjuta fram beskattningen av vinsten genom att göra avdrag för ett uppskovsbelopp ,
Du ska deklarera försäljningen året efter du sålde bostadsrätten. Det gör du enklast här på webbplatsen genom e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 med hjälp av en e-legitimation. Du får hjälp i e-tjänsten när du har loggat in för att deklarera. Information om hur du fyller i pappersbilagan K6 finns i broschyren "Försäljning av bostadsrätt".
Varför skulle ni vilja skjuta upp skatten? Bättre att betala med det samma och sedan slippa ha någon som knackar en på axeln när det börjar sina i statens kassa?
Självklart kommer ni få mer pengar ut eftersom inte lånet är så högt men det är inte vinst som ska beskattas. Har ni renoverat badrummet så är troligen en del av det ni betalt avdragsgillt. Ni kan alltså slippa skatta på lite mer av vinsten.
1 700 000 försäljningspris -1475 000 inköpspris = 225 000 vinst
1 475 000 inköp -1 230 000 lån =245 000 netto insats
225 000 vinst avgår mäklararvode 40 000
= beskattningsbar vinst 185 000*0,22= 40 700
225 000-40 700= 184 300 + 245 000 insats= 429 300kr netto
(förutsatt att badrummet kostande 0kr att renovera)
Oj vad rörigt det blev! Men tack för all engagemang :)
Bör väl kanske tillägga att jag själv är just mattelärare, haha... men jag har inte så stor koll på hur en försäljning går till eftersom jag aldrig sålt ett boende tidigare, vilka avgifter man ska tänka på t.ex.
Vi kommer ev. skjuta upp vinstskatten, beroende på om vi behöver hela vårt belopp till kontantinsats till nästa boende (kommer ligga på max 3 milj) alternativt insats till ny bil. Men självklart är det väl bättre att betala den direkt, det förstår ju jag också.
Visning på söndag och förhoppningsvis blir det köp till nästa vecka, sedan försäljning av vår nuvarande och då får vi så småningom svart på vitt vad vinster blir ;)
Lite aktuell läsning om uppskjuten skatt:
www.affarsvarlden.se/tidningen/article3650990.ece