Gården vi vill köpa har hyresgäst - Hur gör man?

Till att börja med skriver ni genomgående gård. Pratar vi en vanlig hästplågargård med ett ombyggt garage som byggts om till stall och hästhage i trädgården? Eller pratar vi en riktig gård med jordbruk?

I så fall är vi inte i 12 kap JB (hyra) utan i arrendelagstiftningen.

Det finns möjlighet att säga upp i båda fallen men det finns olika kriterier.

Jag ser att det är ett tag sedan sista inlägg så uppdatera om ni vill ha fortsatt diskussion.

Att prata med en revisor i frågan känns för övrigt inte särskilt konstruktivt.

Är ägaren jordbrukare torde han vara ansluten till LRF, genom dessa kan han få hjälp av både revisorer och jurister. I detta fall låter det som att han borde söka råd hos de senare.

 

Ok, jag är lite rostig på området men vi kan börja med att sortera upp det enligt två olika case:

Eftersom nuvarande ägare inte verkar så pigg på att agera resonerar vi utifrån att ni köper och säger upp själva. Något som inte är riskfritt.

1. Hyra

2. Arrende

1. Här är vi i jordabalkens 12 kap. Det som är problemet med vid uppsägning av hyresavtal är det så kallade besittningsskyddet. I normalfallet, dvs en hyreslägenhet från en proffshyresvärd, innebär detta alltså att efter att du har hyrt lägenheten så länge att besittningsskyddet inträder (vill minnas att det är nio månader) så räcker det inte med att säga upp hyresgästen och invänta att tre månader har gått. Kort sagt så gör besittningsrätten att hyresgästen måste missköta sig eller att nya förhållanden inträder, huset ska rivas, med stöd av dpl så ska huset bli kontor eller dylikt. I detta fall rör det sig om ett enskilt hus och jag förmodar att ni inte har fler hus/lgh som ni hyr ut. Detta innebär att ni kan säga upp hyresgästen och att denne inte kan åberopa besittningsskyddet eftersom ni har intresse av att själva nyttja det, JB 12:46 (har jag för mig). Eftersom du skrev att gården håller på att förfalla kan ni också försöka att säga upp pga vanvård, något som bryter hyresavtalet direkt. Något som är oerhört viktigt vid uppsägning är att följa formkraven. Läs på ordentligt.

2. Vid arrende skulle det i detta fall kunna röra sig om ett gårdsarrende och då är vi i 9 kap JB, vissa regler återfinns dock i 8 kap. Gårdsarrende tror jag visserligen inte att det rör sig om eftersom det kräver verksamhet på gården och det låter som att stället är alldeles för litet för detta. Har arrendatorn inkomst från jordbruksverksamhet som är av betydelse? Annars är det en hyra. Alltså inte amatörbiodling eller uthyrning av en hästbox. Hursomhelst, grundregeln är håll koll på när avtalet går ut, säg upp enligt formkraven (läs på!) och hävda självinträde enligt JB 9:8. Även här kan ni köra på vanvård.

Oavsett om det är alternativ 1 eller 2 så är det en tuff puck om det går till process och kan framförallt ta lång tid. En tid som hyresgäst/arrendator i regel har rätt att bo kvar. Personen i fråga kan också helt enkelt vägra att göra någonting. Dvs inte gå till tings för att bestrida uppsägning utan bara vägra att flytta. I ett sådant scenario får man ta hjälp av kronofogden.

Så här skulle jag resonera, är stället så bra att det är värt ett stort engagemang och en utdragen process? Kontakta ett proffs på området, Villaägarna, Fastighetsägarna, LRF Konsult eller helt enkelt någon advokat/jurist som är inriktade på  hyres- och arrenderätt. Här är det verkligen viktigt att det är någon som jobbar just med den här typen av frågor som konsulteras. Går på några tusen för en frågestund men det är verkligen värt det i dessa sammanhang. Be att få en kopia på avtalet, skaffa ett fastighetsregisterutdrag, karta över stället och så mycket info ni kan inför ett sådant möte.

Ett annat alternativ, som ni kanske har prövat, är att helt enkelt prata med nuvarande hyresgäst. Efter ok från fastighetsägaren för att undvika osämja såklart. Förklara att ni tänker köpa fastigheten och att ni i så fall har för avsikt att bosätta er där. Ibland kan det vara så att förutsättningarna inte är sådana som man utgår ifrån. Det kan tex vara så att det finns flyttplaner och att ni i så fall kan vara behjälpliga med att leta reda på ett nytt ställe. Det kan vara ändrade familjeförhållanden på gång mm. 

För det fall att ni överväger att köpa med hyresgäst/arrendator kvar i huset bör ni som sagt vara inställda på en process som kan dra ut på tiden och ha ett annat boende som inte är begränsat i tid. Vid förhandling om priset på fgh så bör ni också komma fram till två olika prisnivåer med fghägaren. Ett med och ett utan hyresgäst/arrendator.

Vet inte om jag tillförde något nytt men jag kan verkligen uppmana er att läsa på. Dels är jordabalken en av de lagtexter som är skrivna för att gemene man ska kunna läsa lagtexten. Dels finns det väldigt mycket litteratur på området, antingen på bibliotek eller som facklitteratur. Anders Victorin har skrivit en hel del bra på området. 

Uppdatera gärna med hur ni agerar.

Lycka till