Det ska du tänka på när du köper bostad – misstaget kan kosta miljoner

Att köpa en ny lägenhet är en av de största investeringarna du kan göra, och därför är det viktigt att vara väl förberedd inför köpet. Det finns många faktorer att ta hänsyn till, både praktiska och ekonomiska.

Nedan finner du några viktiga punker att ha i åtanke innan du skriver på köpekontraktet. 

Köpa lägenhet – var börjar man? 

Det första du bör göra är att skriva upp vad du har för önskemål och krav på din nya bostad? Det kan till exempel vara om att det måste finnas plats för diskmaskin i köket, eller att du gärna vill ha en balkong i ett visst vädersträck. Vilket område vill du bo i, värdesätter du att ha nära till bra kommunikation eller nära till grönområden? När du har gjort detta har du en lite klarare bild över hur du vill att din framtida lägenhet ska se ut.

När du har fått klart för dig vad du söker i en lägenhet kan du börja kika på det praktiska. 

Ekonomisk planering 

Nästa steg i processen är att få en klar bild över din ekonomi. Fundera på hur mycket du har råd att låna och vad dina månadskostnader kommer att bli. Det är viktigt att du tar höjd för räntor, amorteringar och andra boendekostnader som avgifter till bostadsrättsföreningen. Kontakta din bank för att få ett lånelöfte och använd detta som en riktlinje när du tittar på lägenheter.

Viktiga ekonomiska aspekter:

• Kontantinsats: I Sverige krävs det minst 15 % kontantinsats av bostadens pris.
• Månadskostnader: Glöm inte att inkludera el, vatten, internet och eventuella parkeringskostnader i din kalkyl.
• Underhållsplan: Om du köper en bostadsrätt, undersök föreningens underhållsplan och se om det planeras några större renoveringar, som kan höja avgiften.

Bostadsrättsföreningens ekonomi

Om du köper en bostadsrätt är bostadsrättsföreningens ekonomi en viktig faktorer att granska. En välskött förening med stabil ekonomi ger trygghet för dig som köpare. Ta del av föreningens årsredovisningar, och se över:

• Skuldsättning per kvadratmeter: Ju högre skuldsättning, desto högre är risken att avgiften höjs.
• Större renoveringar och investeringar: Har föreningen gjort viktiga renoveringar som stambyten eller takrenoveringar nyligen? Om inte, kan du behöva räkna med kommande kostnader.

Skicket på lägenheten

Det är viktigt att noggrant undersöka lägenhetens skick. Om lägenheten är nyproducerad kan du förvänta dig ett modernt och fräscht boende, men se till att du får garantier på byggkvaliteten. Vid köp av en äldre lägenhet är det bra att anlita en besiktningsman som kan göra en oberoende bedömning av lägenhetens skick.

Viktiga saker att kontrollera:

• Ventilation och fukt: Fuktproblem kan vara kostsamma att åtgärda, så se till att ventilationen är tillräcklig.
• Kök och badrum: Är det välplanerade kök och badrum. Vattenskador är det mest skadliga och kostsamma skador att åtgärda i lägenheten. 
• Renoveringsbehov: Fundera på om du är beredd att lägga pengar och tid på renoveringar, eller om du vill ha en inflyttningsklar lägenhet.

Framtida värde

Bostadens framtida värde är också bra att ha i åtanke innan du bestämmer dig. Om du planerar att bo i lägenheten under en längre tid, är det viktigt att fundera på hur värdet kan utvecklas. Faktorer som områdets utveckling, bostadsrättsföreningens ekonomi och lägenhetens skick påverkar alla det framtida marknadsvärdet.

Källa: Avanza

Berättelse från verkligheten: Dolda felen kan kosta familj miljoner 

I maj 2020 köpte en småbarnsfamilj en 125 kvadratmeter stor lägenhet  i jugendstil på en av Stockholms mest exklusiva adresser. Lägenheten har ett 10 kvadratmeter stort, topprenoverat badrum helt klätt i marmor – men vad de inte visste var att rummet skulle medföra stora problem. Vid tiden för köpet av lägenheten var familjen omedvetna om att allvarliga fel fanns dolda i badrummet, något Svenska Dagbladet var först med att rapportera om.

Mörkade allvarliga fel vid försäljning

Säljaren av lägenheten, var själv en mäklare till yrket som anlitat ett av Stockholms mest exklusiva mäklarhus för försäljningen. Fem år innan försäljningen hade säljaren låtit renovera badrummet. Men dokument har visat att renoveringen avvek från säkerhetsregler, och fuktproblem hade påtalats i en tidigare rättstvist. Det ledde till att säljaren även den gången blev stämd inför domstol, men valde då att förlika – dessa uppgifter mörkades vid försäljningen.

Köplagen gäller vid bostadsrätter. Då har man som köpare en rimlig tid på sig att reklamera fel i efterhand. Familjen som köpte lägenheten 2020 anmälde de dolda felen och fallet togs upp i tingsrätten. 

I tingsrätten vittnade till och med grundaren av den anlitade mäklarbyrån, till köparens fördel och ifrågasatte att lägenheten marknadsförts som "nyrenoverad i toppskick". Familjen förlorade dock och fallets togs senare upp i hovrätten. 

Familjen nekas ersättning 

I Hovrätten konstaterade man att även om badrummet helt behövde byggas om för att uppnå en fackmannamässig standard, skulle denna renovering bevisligen behöva kosta mer än 3 procent av köpeskillingen, vilket är ett krav för att vara berättigad ersättning. Hovrätten nekade därför familjen någon ersättning från säljaren. 

Renoveringskostanden som Hovrätten valde att gå efter är en uppskattning från säljarens sida, enligt familjen själva har man tagit in offerter från flera andra företag som uppger att kostnaden för att bygga om badrummet skulle uppgå till närmare en miljon kronor. På grund av dessa oenigheter, fann Hovrätten renoveringskostnaden svår att fastställa. 

Nu väntar familjen på Högsta Domstolens beslut om huruvida en så stor kostnad ska anses tillräckligt allvarlig för att berättiga ersättning.

Fallet kan få betydande konsekvenser för framtida bostadsköpare. Det visar också vikten av att vara extra försiktig vid köp av bostad. Även när säljaren själv är en erfaren mäklare.